[이태경의 토지와 자유] 

서울 집값은 여전히, 너무 비싸다

이태경 / 토지+자유연구소 부소장

전국 주택구입부담지수가 발표됐다. 작년 하반기 이후 주택가격이 급락한데다 시장금리가 빠르게 내려온 게 겹쳐 2분기 연속 내림세를 보였는데, 서울은 여전히 거품이 잔뜩 끼어 있는 것으로 나타났다.


정점을 찍고 내려오고 있는 전국 주택구입부담지수

3일 주택금융공사에 따르면 지난 1분기 전국의 주택구입부담지수는 71.9로 전분기(81.4) 대비 9.5포인트(p) 떨어진 것으로 나타났다. 전국 주택구입부담지수는 2021년 4분기(83.5)부터 지난해 1분기(84.6)와 2분기(84.9), 3분기(89.3)까지 네 분기 연속 사상 최고치를 경신한 바 있다.

주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수로, 지수가 낮을수록 주택구입부담이 줄어들고 지수가 높을수록 주택구입부담이 늘어난다. 예컨대 주택구입부담지수가 100이라 할 때 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하는 셈이다. 이 주택구입부담지수는 주택금융공사가 산출하는데 한국부동산원의 아파트 시세와 통계청 가계조사 및 노동부의 노동통계조사, 한국은행의 예금은행 주택담보대출(신규취급) 금리 등의 지표들을 토대로 지수를 계산한다. 주택구입부담지수는 가계 소득, 금리, 주택가격을 모두 아우르는 만큼 현재의 주택가격이 본질가치 대비해 높은지, 낮은지를 가늠하는데 유용하다.
 

서울 시내 한 신축빌라에 분양 공고문이 붙어 있다. (자료사진) ⓒ민중의소리

전국주택구입부담지수가 작년 3분기 정점을 찍고 하락하기 시작한 건 집값이 떨어진데다 가계소득은 늘고 대출금리도 떨어진 탓이다. 전국 주택 가격은 작년 하반기 이후 하락추세이고, 주담대 대출 금리는 4.4%로 전분기 대비 0.2%p 떨어졌으며 가계소득은 같은 기간 571.2만원에서 585.4만원으로 소폭이나마 증가했다.

지역별로 살펴봐도 서울과 세종(102.7)을 제외하면 주택구입부담지수가 전부 100을 하회했다. 경기(94.0), 제주(85.0), 인천(77.1), 부산(75.2), 대전(71.0), 대구(66.7), 광주(61.0), 울산(55.3), 충남(41), 강원(40.7), 충북(38.3), 전북(37.2), 경북(34.4), 전남(33.8)순으로 주택구입에 따른 부담이 낮은 것으로 나타났다.


서울에는 아직도 집값 거품이 엄청나

문제는 서울이다. 서울의 주택구입부담지수는 1분기 175.5로 지난해 4분기(198.6) 대비 23.1p 하락하긴 했지만, 여전히 너무나 높다. 이 수치는 현재 서울의 중간소득 가구가 지역의 중간가격 주택을 구입할 경우 소득의 절반 가까운 44%를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 한다는 뜻이다. 통상 서울의 경우 주택구입부담지수 130∼140(소득에서 주담대 상환 비중 33∼35%)선을 주택구매가 가능한 적정 수준으로 평가하고 있다는 점을 감안할 때 작년 하반기부터 올 상반기까지 1차 조정을 받았다곤 하지만 서울 집값은 아직도 거품이 많이 낀 셈이다.


윤석열 정부 집값 떠받치기 중단해야

앞에서 살폈듯 서울 집값은 아직 한참 떨어져야 부담 가능한 수준으로 내려온다. 그런데 윤석열 정부는 노골적인 부동산 관련 세금 감세 드라이브와 ‘둔촌주공 일병 구하기’가 상징적으로 보여주듯 집값 떠받치기에 올인 중이다.

최근 윤 정부는 집주인들이 집을 팔아서 돌려주면 간단히 해결되는 역전세 문제 해결을 하는 것이 정부의 책무라도 되는 것처럼 팔을 걷어붙이고 나서기까지 했다. 선량한 임대인 운운하며 대출 한도를 늘려줘 임대인들의 전세보증금 상환을 돕겠다는 것이 윤 정부의 복안인데, 참으로 어처구니가 없다.

전세사기 피해를 입은 임차인들이 떼로 죽어나가도 모르쇠 하던 윤 정부가 역전세에 그토록 민감한 건 역전세를 견디지 못한 임대인들이 매물을 던지고 그 매물들이 집값 하락을 견인할까 두려워서다. 집값이 부담 가능한 수준까지 떨어지면 매수자들이 등장하는 것이 시장의 섭리인데도 윤 정부는 집값이 부담 가능한 수준으로 떨어지는 것조차 용납을 못하겠다는 기세다.

윤 정부는 지금이라도 인위적이고 부작용만 잔뜩 초래할 집값 떠받치기를 중단해야 한다. 입만 열면 시장경제를 외치는 윤 정부가 시장의 자기조절기능을 부정해서야 되겠는가?   

<민중의 소리  2023년 7월 4일> 원문보기