하락세 전환 매매-전세 시장... 밀물이 썰물로 바뀔 때

금리 역습의 시작?... 하향안정화 기조로 접어들 확률 크다

오마이뉴스, 2022년 1월 17일

토지+자유연구소 이태경 부소장

전국 아파트의 실거래가 지수가 지난해 11월 들어 일제히 하락 전환했다는 소식이 전해졌다. 지난 14일 한국부동산원이 공개한 '2021년 11월 공동주택 실거래가 지수'에 따르면 전국은 142.8로 전월 대비 0.15%, 서울은 178.9로 전월 대비 0.79%, 각각 하락했다. 경기도는 0.11% 하락했다.

서울 아파트 실거래가 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만이고, 경기도는 2019년 5월 이후 2년 6개월 만이다. 아래 그래프를 보면 지역별 아파트 실거래가 지수의 변화 추이를 알 수 있다.
 

▲  지역별 아파트 실거래가 지수(전국, 서울, 인천, 경기).
ⓒ 한국감정원

 
아파트 실거래가 지수만 꺾인 게 아니다. 지역별 아파트 전세 실거래가 지수도 꺾였다. 아래 그래프를 보면 전국, 서울, 경기, 인천의 아파트 전세 실거래가 지수가 작년 10월부터 모두 하락세로 전환된 것을 알 수 있다.
 

▲  지역별 아파트 전세 실거래가 지수(전국, 서울, 인천, 경기).
ⓒ 한국감정원

 
금리의 역습?

매매시장과 전세시장이 이미 전부 하락 전환한 마당에 시장 참여자들을 충격과 공포에 빠뜨릴 이슈가 발생했다. 금통위가 기준금리를 0.25%p 올린 것이다. 이제 기준금리는 1.25%다. 코로나 팬데믹 이전으로 돌아간 것이다. 

여기서 주목해야 하는 건 이주열 한국은행 총재가 금통위의 기준금리 인상 결정을 밝히는 자리에서 1.25%의 기준금리를 현 실물 상황에 견줘 여전히 완화적인 수준이라고 발언했다는 사실이다. 이 총재의 이 발언을 달리 해석하면 기준금리의 상방이 열려 있다는 뜻이기도 하다. 

올해 안에 기준금리가 1.75%까지는 도달할 것이고 그 이상으로 상승할 가능성도 배제할 수 없는 상황이 도래한 것이다. 상승한 기준금리는 부동산 매매시장과 전세시장을 동시에 강타할 것이다. 매매차익을 노리는 매매시장보다 사용가치를 누리는 전세시장이 금리의 변화에 훨씬 민감하게 반응한다는 사실을 감안하면 전세시장도 하향안정화 기조로 접어들 확률이 높다. 전세시장이 부러지면 갭투기를 했던 사람들이 역전세를 견디지 못하고 매물을 던질 것이고, 그렇게 되면 매매시장도 부러질 가능성이 있다.
 

▲  한국은행 금융통화위원회는 지난 14일 통화정책방향 회의에서 현재 연 1.00%인 기준금리를 1.25%로 0.25%포인트 인상했다. 한국은행이 이례적으로 두 차례 연속 기준금리를 올리면서, 기준금리가 22개월만에 코로나19 직전 수준(1.25%)에 이르렀다. 사진은 이날 서울 시내 한 은행 창구 모습.
ⓒ 연합뉴스

 
주지하다시피 근래 부동산 시장이 불장이었던 가장 큰 이유는 실효하한까지 내려온 기준금리 탓이었다. 바닥에 붙은 기준금리는 이자 부담을 극적으로 낮춰 시장참여자들이 빚을 내 집을 매수하거나 빚 내 비싼 전세에 사는 걸 주저하지 않게 만들었고, 예·적금에서 부동산 등 자산시장으로의 머니 무브를 가능케했다. 그런데 당황스러울 정도로 빠른 기준금리의 상승은 부동산 시장을 금리가 바닥에 붙었을 때와는 정반대 방향으로 견인할 가능성이 크다.

이미 하락세로 전환된 매매시장과 전세시장의 흐름은 자산시장의 중력이라 할 기준금리의 움직임을 반영하고 있을 확률이 높다. 2014년 가을부터 시작돼 무려 8년 동안 계속된 부동산 시장의 대세 상승이 대세 하락으로 방향을 트는 순간을 우리가 목격하고 있는 것은 아닐까? 

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